富力地產(chǎn)董事長李思廉：收購萬達酒店是“碰巧”，未來有機會將把酒店業(yè)務(wù)拆分上市。

　　據(jù)悉，富力地產(chǎn)和中渝置業(yè)聯(lián)合接盤了萬達商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)交換合同但最終放棄的倫敦市中心大型開發(fā)地塊Nine Elms
Square，這是富力第二次接盤萬達的項目。

　　第一次是在2017年7月，富力以斥資199.06億元買下萬達77家酒店，富力地產(chǎn)考慮今后投資開發(fā)的商業(yè)中心及影城全部委托萬達商業(yè)和萬達電影管理。雙方也同意今后繼續(xù)在文旅項目、電影等多個領(lǐng)域全面戰(zhàn)略合作。

　　對于富力收購萬達酒店，在8月22日富力的年中報業(yè)績會上，富力董事長李思廉表示，收購萬達酒店只是偶然碰上的，雙方洽談的也很快，7月14、15號在談，19號就簽訂了合約。

　　富力的兩次出現(xiàn)總是恰到好處的在最后緊要關(guān)頭，而且都與萬達有關(guān)，難免讓人好奇，這真的是偶然碰上的嗎?萬達和富力到底是什么關(guān)系?其中會不會存在一些抽屜協(xié)議?

　　富力的“小目標”

　　富力地產(chǎn)在2007年曾被稱為“華南五虎”之首，位居房地產(chǎn)業(yè)第四。然而現(xiàn)如今同期的萬科、恒大、碧桂園都已突破了3000億的大關(guān)，朝著萬億級目標進發(fā)時，富力地產(chǎn)至今還在為突破千億銷售額奮斗。

　　發(fā)力酒店業(yè)務(wù)

　　對于富力收購萬達酒店，先是萬達急于擺脫重資產(chǎn)，融創(chuàng)對酒店項目缺乏興趣，而酒店發(fā)展是富力的重要戰(zhàn)略之一，所以富力拿下這個項目也是必然的。這也使得富力躋身成為“全球最大五星級酒店業(yè)主”。進一步擴大了旗下的酒店業(yè)務(wù)，增加優(yōu)質(zhì)的投資物業(yè)經(jīng)營收益，實現(xiàn)多元化的產(chǎn)業(yè)布局。

　　在今年的業(yè)績發(fā)布會上，李思廉表示，富力今年的銷售目標從730億元提升到800億元，明年的銷售額預(yù)計將達到1280億元至1380億元之間。并且上述銷售額均指的是權(quán)益銷售，只計算富力的那部分。照目前的進程發(fā)展，富力明年將會有50%的規(guī)模增長，為了與銷售目標和銷售策略保持同步，公司在新增土地儲備上也加大了投入。上半年，富力新增土地權(quán)益金額為316億元，同比增長5倍;新增土地權(quán)益總面積為1140萬平方米，同比增長約7倍。與2016相比，不論是金額還是面積都遠高于去年，其中拿地總面積幾乎是去年全年的2倍。此外，上半年新增土地均價為2800元/平方米，較2016年土地均價低19%，拿地成本有所降低。

　　進軍海外市場

　　富力地產(chǎn)發(fā)布的2017年半年業(yè)績顯示，截止2017年6月30日，富力地產(chǎn)營業(yè)額為204.1億，同比下降8%;純利潤為24.8億，毛利率和純利率分別達36.2%及12.2%。實現(xiàn)協(xié)議銷售金額388.1億，同比增長30%，但海外項目只有13.9億元，只占到總銷售額的0.4%，用“九牛一毛”來形容最恰當(dāng)不過了。但是，就今年富力在海外的一系列動作來看，李思廉也打算讓富力的海外項目的銷售額更進一步。

　　8月21日，富力地產(chǎn)和中渝置地聯(lián)手收購倫敦市中心九榆樹新區(qū)地塊，總交易為4.7億英鎊，此地塊占地10.2英畝(約4萬平方米)，緊挨著萬達第一個項目倫敦
One，以及之前收購過的Vauxhall Square。這次項目交易完成之后，富力地產(chǎn)在九榆樹地區(qū)持有的地塊面積，總共為13.6英畝。

　　富力此次收購英國地塊，也是按照與萬達的合作協(xié)議，萬達負責(zé)規(guī)劃制定意向，由富力來主要投資、建設(shè)。據(jù)悉，萬達本計劃在這一地塊上建設(shè)一棟51層的住宅高樓、兩棟36到46層之間的住宅公寓樓，總共供應(yīng)大約1900套公寓，其中5%為政府福利房。

　　除此之外，今年富力還在英國收購了兩個項目：

　　3月22日，富力以6000萬英鎊的價格，收購了位于南倫敦克洛伊登的雀巢總部大樓地塊和其附近的地塊，據(jù)了解，這是富力在英國開發(fā)的首個住宅公寓項目。之后富力將進行投資開發(fā)，計劃建造1000套住宅公寓，項目總價值約為5億英鎊。

　　4月5日，僅僅半個月之后，富力再度以1.58億英鎊的價格，從英國地產(chǎn)上市公司CLSHoldings拿下了位于倫敦一區(qū)，占地3.4英畝約1.38萬平方米的Vauxhall
Square地塊。

　　對于投資英國地產(chǎn)，富力方面表示，海外市場發(fā)展迅速，且土地價格、利潤率都比較合適，相對于國內(nèi)投資風(fēng)險亦較低，有利于推動集團業(yè)績的增長，同時，也能大力提高富力的整體競爭力。

　　早在四年前富力就一開始布局海外業(yè)務(wù)，2013年底斥資85億元加碼馬來西亞后，又在澳大利亞收購了5個項目。

　　羽化財經(jīng)認為，雖然富力地產(chǎn)制定了雄心勃勃的海外市場拓展計劃，不過，由于宏觀大環(huán)境改變，國內(nèi)房地產(chǎn)成交量下滑，市場政策限嚴等因素，富力地產(chǎn)此時加速海外擴展的風(fēng)險不言而喻。李思廉錯過了黃金十年，此時再加速海外市場投資，富力的資金鏈能否跟上收購的節(jié)奏?

　　負債1966.66億元，富力還是“負力”?

　　據(jù)了解，目前富力地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)包括：物業(yè)發(fā)展、物業(yè)投資、酒店運營和其他業(yè)務(wù)。

　　物業(yè)發(fā)展：根據(jù)年中期業(yè)績報告顯示，富力實現(xiàn)182.35億元的業(yè)務(wù)收入，同比減少11.03%，導(dǎo)致富力地產(chǎn)整體營業(yè)收入下滑，不過業(yè)務(wù)凈利潤實現(xiàn)22.73億元，同比增長9.78%。

　　物業(yè)投資：業(yè)務(wù)收入實現(xiàn)了4.48億元，同比增長11.92%，但凈利潤下降了14.2%至5.95億元。

　　酒店運營：酒店運營從2014年起，一直處在虧損狀態(tài)，雖然今年業(yè)務(wù)收入實現(xiàn)7.51億元，同比增長13.08%，但還是未能實現(xiàn)盈利。富力表示，今年收購萬達酒店讓公司重拾酒店業(yè)務(wù)的發(fā)展，未來兩至三年，會增加人才和資源的投入，改善經(jīng)營，計劃在未來歸屬業(yè)主的利潤可以有30%至50%的增長。從富力的凈利潤業(yè)績來看，除了物業(yè)發(fā)展有所增加以外，其它業(yè)務(wù)板塊仍有待提高。

　　富力地產(chǎn)的經(jīng)營活動和投資活動現(xiàn)金流，從2012年到2016年連續(xù)五年為負。不過，融資活動中產(chǎn)生現(xiàn)金流，分別為38.47億元、235.46億元、199.34億元、35.26億元、120.8億元。另外，富力現(xiàn)金儲備為324.2億元，比2017年一季度404.9億元的現(xiàn)金儲備，以及2016年上半年373.4億元的現(xiàn)金儲備都要少。

　　目前，富力擁有總資產(chǎn)資產(chǎn)2436.92億元，負債為1966.66億元，資產(chǎn)負債率為80.70%，不過，雖然2017上半年負債同比增加了22.81%，至1966.66億元，但是融資成本由6.57%下降至5.04%。

　　不過這對于富力來說，負債雖有提高，但所收購的地產(chǎn)處于倫敦市中心，屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，有助于提高富力的收入，同時此時以低價收購，也節(jié)省了不少資金費用。

　　羽化財經(jīng)認為，此次富力收購英國地產(chǎn)，與萬達的合作更進一步是一方面，同時也擴大了市場，完善了海外布局戰(zhàn)略。不過，目前監(jiān)管對于房地產(chǎn)行業(yè)加強了調(diào)控管制，而富力卻激流勇進，反其道而行之，斥巨資收購萬達酒店和增添海外地產(chǎn)。未來如果富力地產(chǎn)想要IPO上市，酒店資產(chǎn)和海外市場將成為公司發(fā)展的重要板塊，但在加大土地投資和收購業(yè)務(wù)后，富力的凈負債率達到193%，財務(wù)風(fēng)險有所加大，未來的財務(wù)狀況還需不斷改善，這次機會將是富力重回地產(chǎn)行業(yè)第一梯隊的絕佳機會。