7月24日，國內(nèi)聯(lián)合辦公新秀無界空間在朝陽大悅城分店舉行1周年慶生會，期間發(fā)布了《無界空間藍(lán)皮書》。
《無界空間藍(lán)皮書》
《無界空間藍(lán)皮書》(以下簡稱藍(lán)皮書)共分為4個(gè)部分，包括主流辦公場地選擇、聯(lián)合辦公行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、管理系統(tǒng)、聯(lián)合辦公服務(wù)等內(nèi)容，據(jù)無界空間創(chuàng)始人萬柳朔(Randy)介紹，由于聯(lián)合辦公在近幾年的辦公場地市場中剛剛出現(xiàn)，目前尚無行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，市場教育和企業(yè)接受度更需要時(shí)間，所以通過書中首次披露無界空間對設(shè)計(jì)、選址、施工、功能等方面的評分系統(tǒng)，形成一套獨(dú)創(chuàng)的聯(lián)合辦公行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，以不斷提升產(chǎn)品體驗(yàn)與行業(yè)價(jià)值，“希望與同行伙伴一起教育市場，讓聯(lián)合辦公業(yè)態(tài)被更多的潛在客戶所接受。”
主流辦公場所選擇
藍(lán)皮書中透露，目前的辦公室租賃市場主要存在寫字樓、民居(含商住兩用)、孵化器、聯(lián)合辦公幾種主流產(chǎn)品供應(yīng)。
1、寫字樓數(shù)據(jù)
以北京為例，近年來，超甲級、甲級、乙級寫字樓的供應(yīng)增減各有不同，隨著北京市區(qū)土地資源的稀缺及地價(jià)的上漲，北京寫字樓也呈現(xiàn)出由核心區(qū)向城郊區(qū)域外溢的趨勢，豐臺、亦莊、通州等區(qū)域?qū)懽謽枪┙o和需求與日俱增。
數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京、上海2016年Q2寫字樓平均有效凈租金環(huán)比有所下降。其中，北京核心商圈甲級寫字樓平均有效凈租金將近370元每建筑平方米每月，而亞奧和亦莊等新興商圈甲級寫字樓每建筑平方米每月均價(jià)則僅為260元左右;上海Q2核心商圈甲級寫字樓有效凈租金為305元每建筑平米每月，浦西部分甲級寫字樓平均租金不足240元每建筑平方米每月。
綜合來看，租用寫字樓作為辦公場所仍是目前對主流的選擇，但隨著寫字樓租金的不斷上漲，對企業(yè)來說，也會形成較大的成本壓力。
2、居民樓(含商住兩用)租賃概況
由于商務(wù)寫字樓租金較高，一些中小型企業(yè)特別是一些初創(chuàng)型企業(yè)也會考慮租用居民樓作為辦公場所。一般而言，租用居民樓作為辦公室，其租金、物業(yè)費(fèi)、水電寬帶等往往比寫字樓便宜一半甚至數(shù)倍以上。加之在民宅辦公，水電空調(diào)等使用時(shí)間不受物業(yè)限制，居民樓辦公這一現(xiàn)象在全國各個(gè)地區(qū)都普遍存在。
不過，在居民樓辦公也存在諸多問題，全國各地雖規(guī)定不一，但都不同程度的存在對居民樓辦公的限制。一方面，很多城市不允許將純住宅改為經(jīng)營性用房，另一方面，即使一些城市或區(qū)域允許，但需取得物業(yè)、居委會及所有業(yè)主的書面同意，其難度可想而知。比較重要的一點(diǎn)是，大部分純住宅用途的居民樓無法注冊成立公司。
此外，對企業(yè)自身而言，在居民樓辦公本身也存在諸多問題，主要有：
(1)面試招聘：初創(chuàng)公司招聘相對于大企業(yè)來講比較困難，地點(diǎn)偏僻、交通不便等因素更會大大增加招聘成本。
(2)客戶拜訪、商務(wù)洽談：居民樓會給人不正規(guī)之感，降低公司的資質(zhì)和可信度。
(3)員工安全感與歸屬感：部分小區(qū)業(yè)主會因?yàn)閾岆娞荨⑿l(wèi)生、吸煙等因素與租房企業(yè)產(chǎn)生矛盾，甚至有物業(yè)僅允許租房企業(yè)員工使用指定電梯等情況出現(xiàn)，導(dǎo)致企業(yè)員工感受不佳。
3、關(guān)于孵化器
從租金來看，孵化器的主要盈利來自于對創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)投資回報(bào)而非空間租金，因此，對于成功入選的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)而言，往往只需支付很低的租金甚至免費(fèi)入駐。
但從地理位置來看，孵化器并非主流辦公形式，特定品牌孵化器布點(diǎn)較少，因此入駐孵化器通常便意味著給該公司留下的辦公地理位置選擇不多。
從配套上來說，孵化器具有完整的創(chuàng)業(yè)服務(wù)配套設(shè)施，如專業(yè)的管理、工商稅務(wù)法律、招聘和技術(shù)團(tuán)隊(duì)，以及VC對接等，而在硬幣的另外一面，創(chuàng)業(yè)者也不得不進(jìn)行某些妥協(xié)，出讓部分股權(quán)便是一種常見的方式。
4、新崛起的聯(lián)合辦公
整體而言，聯(lián)合辦公的形式介于寫字樓與孵化器之間：私密性不如傳統(tǒng)寫字樓，但租賃方式更為靈活，小團(tuán)隊(duì)短租成本更低;相比孵化器，聯(lián)合辦公雖無法提供專業(yè)的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目服務(wù)，但辦公環(huán)境卻更佳，入駐企業(yè)與聯(lián)合辦公空間是客戶與服務(wù)提供者的關(guān)系，具備更多自主性。有數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)的聯(lián)合辦公空間已多達(dá)2300個(gè)。
與孵化器不同，國內(nèi)聯(lián)合辦公空間的主要收入來自于租金，從辦公環(huán)境和配套設(shè)施上看，其地理位置、辦公環(huán)境以及設(shè)施絲毫不遜色于一些甲級寫字樓，并且從設(shè)計(jì)上來看往往更具特色。軟性服務(wù)上，聯(lián)合辦公空間也引入了一大批企業(yè)服務(wù)合作伙伴，幫助入駐企業(yè)解決工商注冊、稅務(wù)法律等問題。部分聯(lián)合辦公空間同樣也提供融資對接、培訓(xùn)等服務(wù)。
除此之外，作為新崛起的辦公場所，聯(lián)合辦公具有天然的優(yōu)勢包含：空間共享、彈性的租賃方式、創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)的內(nèi)部資源互惠等。
拍攝于——無界空間|朝陽大悅城店
聯(lián)合辦公行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)
據(jù)了解，目前無界空間在北京已開設(shè)6家分店，全部自主設(shè)計(jì)、施工及運(yùn)營，Randy表示，到2016年底這個(gè)數(shù)字將增加到10家。Randy認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)分散型市場，不可能一家通吃，“譬如在地產(chǎn)行業(yè)有足夠影響力的某巨頭，它的市場份額仍不到1%”，Randy由此判斷聯(lián)合辦公的機(jī)會很大，同時(shí)希望同行業(yè)內(nèi)企業(yè)間能夠一起合作促進(jìn)辦公場所市場的改良與進(jìn)化，“我們總結(jié)出一套獨(dú)創(chuàng)的聯(lián)合辦公行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)后，發(fā)布了《無界空間藍(lán)皮書》，是希望與同行共同進(jìn)步，一起把這個(gè)領(lǐng)域做好。我本人在國外的生活、工作經(jīng)歷告訴我，合作應(yīng)該是一件一加一大于二的事”，Randy如此表示。
1、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：不僅要滿足傳統(tǒng)辦公空間功能，更要在其基礎(chǔ)之上設(shè)計(jì)出新的環(huán)境體系，模糊辦公與生活之間的界限，使空間成為一個(gè)充滿生機(jī)的結(jié)合了辦公及生活、交流的空間，即在辦公地點(diǎn)找到家的感覺：既擁有像在家中書房、臥室一樣的私密角落，如辦公區(qū)卡座、沙發(fā)、休息區(qū)、膠囊床、階梯臺階等，又擁有如同家中客廳一樣交流區(qū)域，如階梯活動(dòng)區(qū)、咖啡吧、開放工位等等。
拍攝于——無界空間|望京南店
2、選址標(biāo)準(zhǔn)：包括地理位置、商業(yè)價(jià)值、空間形態(tài)、價(jià)格等標(biāo)準(zhǔn)。僅以地理位置為例，便捷性是聯(lián)合辦公空間選址標(biāo)準(zhǔn)中權(quán)重最高的一項(xiàng)，如距離地鐵站等交通樞紐步行10分鐘地理范圍內(nèi)。
3、商業(yè)價(jià)值：聯(lián)合辦公空間選址的第二個(gè)基本原則是要接近各主流商圈，借助其區(qū)位優(yōu)勢挖掘更多商業(yè)潛能。從時(shí)間空間兩個(gè)維度以發(fā)展的眼光預(yù)測出具有潛力的區(qū)域，抓住先機(jī)從而獲得更大的商業(yè)價(jià)值。
4、空間形態(tài)：包括面積、層高、空間使用率、價(jià)格等因素。如面積選擇方面，無界空間在對所在城市相關(guān)行業(yè)調(diào)研后認(rèn)為，2000-3000㎡的面積所具有的商業(yè)潛能更大。這個(gè)面積區(qū)間的場地，可控制工位400～600左右，人數(shù)適中;既有足夠大的空間能滿足團(tuán)隊(duì)的快速擴(kuò)張需求，又能滿足空間本身的快速招商需求。另外入駐團(tuán)隊(duì)內(nèi)部資源與服務(wù)足夠形成閉環(huán);同時(shí)運(yùn)營管理的成本也相對低。
5、施工標(biāo)準(zhǔn)是細(xì)節(jié)較多的一環(huán)，包括通風(fēng)及取暖、采光、隔音、環(huán)保環(huán)保等。如通風(fēng)設(shè)計(jì)比較合理的做法是，主體結(jié)構(gòu)如有對流風(fēng)，在考慮風(fēng)向的同時(shí)，要將通風(fēng)最好的地方放在面積最大、人最多的辦公區(qū)域，另外在封閉獨(dú)立空間設(shè)置新風(fēng)系統(tǒng)。為確保整體空間的冷熱度，暖通系統(tǒng)除了要考慮空調(diào)暖氣及通風(fēng)口的設(shè)置、保證室內(nèi)恒溫及使用者舒適度之外，還要滿足設(shè)計(jì)美感。
除此上述標(biāo)準(zhǔn)之外，藍(lán)皮書還對聯(lián)合辦公管理系統(tǒng)、聯(lián)合辦公服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等方面進(jìn)行總結(jié)，據(jù)Randy介紹，無界空間在選址、設(shè)計(jì)等方面有嚴(yán)格的打分標(biāo)準(zhǔn)，80分以上才考慮著手去做，“比如，便捷性是無界空間在選址標(biāo)準(zhǔn)中權(quán)重最高的一項(xiàng)，盡管考量此項(xiàng)有時(shí)候會犧牲一些空間的利益，比如拿下場地的租金更高，但對入駐團(tuán)隊(duì)來講節(jié)省交通成本和招聘成本，對空間的歸屬感和體驗(yàn)更好，長遠(yuǎn)來看對入駐團(tuán)隊(duì)和聯(lián)合辦公行業(yè)來講利大于弊。我們愿意在行業(yè)內(nèi)公布這些標(biāo)準(zhǔn)，是希望大家一起把聯(lián)合辦公這個(gè)新業(yè)態(tài)做到更好。”
關(guān)于無界空間
2015年以來，聯(lián)合辦公的概念開始在國內(nèi)興起。與不收租、只入股的投資型孵化器不同，聯(lián)合辦公的模式相反，即以租金為主要收入，不參與入駐企業(yè)的股份。
無界空間聯(lián)合創(chuàng)始人萬柳朔(Randy)(右)與韓昕锜(Kaye)(左)
目前，無界空間的商業(yè)模式是：收入來自于租金，增值的軟性服務(wù)低價(jià)透明，甚至完全免費(fèi)。(免費(fèi)項(xiàng)目包含水、電、寬帶、打印、會議室、健身房、游戲室、淋浴房、活動(dòng)區(qū)、休息區(qū)、膠囊床位等)
2015下半年資本市場降溫的大環(huán)境下，無界空間從2015年7月第一個(gè)空間開幕到現(xiàn)在共1年時(shí)間，先后獲得來自經(jīng)緯中國、梅花天使、青山資本、艾想、創(chuàng)業(yè)最前線、優(yōu)客工場等機(jī)構(gòu)3輪融資，并在北京開設(shè)6家分店。問及原因，無界空間創(chuàng)始人Randy稱，“對所有創(chuàng)業(yè)企業(yè)來說，身處資本寒冬中，優(yōu)秀的企業(yè)跑在前面，反而更容易被資本市場發(fā)現(xiàn)。”
