6月6日，騰訊地產(chǎn)發(fā)布了《商辦地產(chǎn)O2O市場專題報告》，報告指出，地產(chǎn)O2O領(lǐng)域主要分為住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)三個維度，過去十年，是以住宅為依托的房地產(chǎn)黃金十年。而自2014年起，進(jìn)入商業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的黃金朝代。
在兩年多的時間里，已經(jīng)有超過10家創(chuàng)業(yè)者進(jìn)入，以“空間為入口”，切入價值萬億的商辦市場，并得到了資本市場的青睞。據(jù)消息人士稱，第一梯隊(duì)的空間家、好租、優(yōu)辦、點(diǎn)點(diǎn)租都在緊鑼密鼓地推進(jìn)融資事宜。繼直播之后，地產(chǎn)O2O無疑成為2016年上半年最熱的戰(zhàn)場。
三足鼎立
在這個江湖，共有三類玩家，一類是互聯(lián)網(wǎng)背景、一類是地產(chǎn)背景、一類是產(chǎn)業(yè)背景。報告列舉了三類玩家中的佼佼者，及他們的擅長領(lǐng)域。
互聯(lián)網(wǎng)派的代表是出身于騰訊產(chǎn)品經(jīng)理的點(diǎn)點(diǎn)租創(chuàng)始人陳晨、出身于58的好租創(chuàng)始人趙世勇和曲先洋。他們主要長于在線上布局，具有流量優(yōu)勢和產(chǎn)品迭代優(yōu)勢，但空間交易是復(fù)雜低頻交易，如何將流量優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為交易優(yōu)勢是需要突破的壁壘。
地產(chǎn)派的代表是曾就職于凱雷房地產(chǎn)基金投資管理部門的優(yōu)辦創(chuàng)始人盧陽。他有較強(qiáng)的管理地產(chǎn)資產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，著力于與眾創(chuàng)空間合作，在創(chuàng)業(yè)領(lǐng)域較有優(yōu)勢。
產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)派的代表是空間家創(chuàng)始人轷震宇。他曾任產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商華夏幸福的副總裁，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有11年經(jīng)驗(yàn)，一手締造了華夏幸福產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)，幫助上千家企業(yè)成功選址。因此更熟悉企業(yè)用戶需求，配合其需求進(jìn)行線下布局和租前、租后服務(wù)的配合，后空間領(lǐng)域想象空間大。而且空間家是在第一陣營中，唯一橫跨商業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的公司。
專業(yè)背景的不同，直接導(dǎo)致了產(chǎn)品布局的差異。
六度分析
報告對第一梯隊(duì)的四家公司進(jìn)行了橫切豎剖的分析。
橫切面主要是圍繞選址業(yè)務(wù)實(shí)打?qū)嵉臄?shù)據(jù)，如全國城市布局情況、覆蓋的空間類型、線上空間資源和線下服務(wù)團(tuán)隊(duì)。
豎切面是以選址為基礎(chǔ)的外圍能力描繪，如獨(dú)立IP數(shù)量、垂直及增值服務(wù)鏈條搭建、數(shù)據(jù)和連接能力的打造。
在可量化的第一維度上，空間家的數(shù)據(jù)全面領(lǐng)先。
1、空間家在全國的17個城市皆有布局，遠(yuǎn)超其他城市的北上廣深。
2、空間家是4家中惟一一家覆蓋商辦領(lǐng)域6個空間類型的公司。
3、空間家線上累計空間數(shù)量已超過10萬個，線下服務(wù)團(tuán)隊(duì)達(dá)2000人。
在相對量化困難的第二維度上，四家公司的表現(xiàn)有所不同。
4、在日均IP方面，差距巨大，第一名好租是第四名優(yōu)辦的15倍
5、業(yè)務(wù)縱深領(lǐng)域的拓展也有所不同。很多公司只做選址業(yè)務(wù)，及與選址相關(guān)的行政服務(wù)。空間家是惟一一家在選址前提供產(chǎn)業(yè)咨詢，在選址后提供租金貸、裝修貸等金融業(yè)務(wù)的公司，都是與企業(yè)發(fā)展強(qiáng)關(guān)聯(lián)的服務(wù)。
6、數(shù)據(jù)能力和連接能力不同。空間家發(fā)布了行業(yè)研究報告，掌握了行業(yè)信息輸出的話語權(quán);空間家因?yàn)闃I(yè)態(tài)覆蓋面廣，在滿足客戶多樣化需求方面表現(xiàn)突出。
為什么4家公司在以上6個維度的數(shù)據(jù)會有如此大的差異?有人認(rèn)為是創(chuàng)始人背景導(dǎo)致了他們在商辦O2O領(lǐng)域不同的落足點(diǎn)。
筆者請教了互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域老司機(jī)，他認(rèn)為：“通過互聯(lián)網(wǎng)思維去顛覆傳統(tǒng)地產(chǎn)中介，按照主流的單點(diǎn)突破思路，借助流量優(yōu)勢無疑是最方便的，所以有騰訊和58背景的點(diǎn)點(diǎn)租和好租線上表現(xiàn)突出。”——也是因此，好租和點(diǎn)點(diǎn)租的日均IP有可能在相當(dāng)長一段時間內(nèi)都保持在一個很高的水平。
而另一種聲音認(rèn)為：“過去說，互聯(lián)網(wǎng)所過之處寸草不生，傳統(tǒng)行業(yè)根本不是對手，通過這些年的實(shí)踐，我們發(fā)現(xiàn)，互聯(lián)網(wǎng)公司的介入是讓傳統(tǒng)行業(yè)不好過了，但他們自己很多也沒有留下來。最終是那些有產(chǎn)業(yè)積累又有互聯(lián)網(wǎng)思維的人，快速轉(zhuǎn)型，成為行業(yè)新的領(lǐng)軍人物。”——空間家的產(chǎn)業(yè)布局，明顯是以企業(yè)用戶需求為核心，因此獲得了市場的認(rèn)可。
三全覆蓋(全業(yè)態(tài)，全鏈條，全生命周期)
當(dāng)很多創(chuàng)業(yè)者糾結(jié)于線上還是線下，猶豫是先做流量還是先鋪城市時，空間家的選擇與眾不同。
據(jù)了解，空間家看重的從來不是空間數(shù)量，而是生長在空間里的企業(yè)，他們認(rèn)為是企業(yè)的規(guī)模決定了商辦O2O這個領(lǐng)域的規(guī)模，是企業(yè)的生長態(tài)勢，決定了空間家的戰(zhàn)略布局：全業(yè)態(tài)、全鏈條、全生命周期。
1、企業(yè)需要全業(yè)態(tài)的支持
不同類型的企業(yè)，需求是不一樣的。比如咨詢類企業(yè)需要高大上的寫字樓辦公室，有電商特性的企業(yè)可能需要商鋪，而有實(shí)體產(chǎn)品的企業(yè)則可能需要工廠或直接買土地蓋廠房。
是對企業(yè)需求的尊重，決定了空間家是惟一一家在寫字樓、孵化器、商鋪、廠房、倉庫和土地6個領(lǐng)域全面布局的企業(yè)，這樣企業(yè)在空間家進(jìn)行交易時，各種需求都會得到滿足。
2、企業(yè)需要全鏈條的服務(wù)
通常，諸如西門子這類世界500強(qiáng)企業(yè)在選址時，會請羅蘭貝格出一套方圓200公里的產(chǎn)業(yè)鏈配套情況的報告，同時請五大行出一份方圓200公里的土地/寫字樓的出租情況，結(jié)合起來才能決定最終落子何處。
空間家是4家公司中惟一一家橫跨商業(yè)與產(chǎn)業(yè)的公司。空間家創(chuàng)始人轷震宇在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)深耕了11年，非常了解地區(qū)的產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)鏈配套情況;同時空間家有強(qiáng)大的線下服務(wù)團(tuán)隊(duì)，非常了解周邊的商業(yè)地產(chǎn)的出租/出售情況。因此，比西門子幸運(yùn)的是，選擇空間家，就可以同時得到產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和招商/選址咨詢，為企業(yè)減少了決策困難，增加企業(yè)成功的幾率。
即使是初創(chuàng)企業(yè)，空間家也可以提供與企業(yè)需求強(qiáng)相關(guān)的租金貸、裝修貸等業(yè)務(wù)，相比設(shè)備租賃與綠植保養(yǎng)這些弱關(guān)聯(lián)服務(wù)，無疑更抓住初創(chuàng)企業(yè)的痛點(diǎn)，受到用戶的高度認(rèn)可。
3、企業(yè)需要全生命周期的服務(wù)
未來優(yōu)秀的企業(yè)很可能都是跨區(qū)域的，即使是初創(chuàng)企業(yè)，從在創(chuàng)客空間租兩個工位，到團(tuán)隊(duì)擴(kuò)張需要租一整層樓、一棟樓，甚至是多地同時布局，聽起來似乎很慢，實(shí)際上在近幾年看，金融公司包括互聯(lián)網(wǎng)新貴，完成這一全生命周期的生長，通常只需3-5年的時間。
在多地布局時，選擇哪些城市，哪些地域，最適合企業(yè)發(fā)展，有著產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)、對城市特性非常了解的空間家無疑能夠提供更專業(yè)與權(quán)威的建議，甚至空間家具有的產(chǎn)業(yè)談判能力，能夠幫助企業(yè)獲得更好的地方政策支持，這對企業(yè)的發(fā)展可謂至關(guān)重要。
正是基于企業(yè)成長的需求，空間家迅速在全國17個城市進(jìn)行了布局，既為17個城市內(nèi)的企業(yè)服務(wù)，更滿足企業(yè)的跨區(qū)域發(fā)展需求。事實(shí)上，是企業(yè)需求和城市特質(zhì)在感召空間家進(jìn)入，而非空間家盲目開疆?dāng)U土。
當(dāng)然，能否提供全業(yè)態(tài)、全鏈條、全生命周期的服務(wù)，并不只是商業(yè)模式?jīng)Q定的，更是對企業(yè)資源的考驗(yàn)，比如租金貸產(chǎn)品需要有金融機(jī)構(gòu)的背書，這不是純做線上開拓的公司能夠快速對接的資源;而對企業(yè)需求和痛點(diǎn)的洞悉，更是基于空間家核心創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)中有數(shù)位浸淫產(chǎn)業(yè)多年的老兵，這種積累是一般創(chuàng)業(yè)公司難以比擬的，也是他們即使看到產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢也難以介入的行業(yè)壁壘。
而要想最終在地產(chǎn)O2O領(lǐng)域稱雄，“大家還是要回歸到提升業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)效率，提升互聯(lián)網(wǎng)信息改造效率的本質(zhì)上來。”空間家創(chuàng)始人轷震宇強(qiáng)調(diào)。
